Imagine o seguinte cenário. Uma empresa decide comprar um imóvel. Contrata advogados, faz due diligence, obtém a matrícula atualizada — nenhuma penhora, nenhum arresto, nenhuma restrição. Levanta certidões negativas em nome do vendedor pessoa física — todas regulares. Recolhe o ITBI, lavra a escritura, registra o título.
Anos depois, descobre que o imóvel será tomado para pagar dívida tributária que, na data da compra, nem sequer estava vinculada ao CPF do vendedor: estava apenas inscrita no CNPJ de uma microempresa individual da qual ele era titular, e o Fisco só pediu o redirecionamento da dívida para o CPF do vendedor cerca de seis anos depois. Em outras palavras, quando a aquisição ocorreu, não havia qualquer elemento objetivo que permitisse ao comprador identificar aquele passivo tributário.
Esse é um caso real, que gerou forte repercussão no meio jurídico, julgado por unanimidade pela 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial 2.173.311, em maio deste ano, sob relatoria da Ministra Maria Thereza de Assis Moura.
A Corte reafirmou entendimento segundo o qual a alienação de imóvel realizada após a inscrição do débito tributário em dívida ativa configura fraude à execução por presunção absoluta, independentemente da comprovação de má-fé do adquirente e, o que é ainda mais grave, independentemente da existência de qualquer registro que permitisse ao comprador conhecer o passivo.
A decisão se apoia no art. 185 do Código Tributário Nacional. O dispositivo, considerado isoladamente, oferece aparente respaldo à conclusão adotada. O problema é que, após a profunda remodelação do sistema registral imobiliário promovida pelo legislador, o art. 185 do CTN já não pode ser interpretado de forma dissociada das normas que consagram a proteção da boa-fé objetiva e a concentração dos atos na matrícula.
Desde 2015, o Brasil vive uma reengenharia do sistema de publicidade imobiliária. A Lei 13.097/2015, em seu artigo 54, positivou o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula: tudo o que for relevante à situação jurídica do imóvel deve constar nela, o que não estiver ali não pode ser oposto ao terceiro de boa-fé. A Lei 14.382/2022 foi ainda mais longe e cravou, em texto expresso, que para a caracterização da boa-fé do adquirente não se exigem certidões forenses, certidões de distribuidores judiciais ou “quaisquer documentos” além daqueles previstos no art. 1º, § 2º, da Lei 7.433/1985. A Lei 14.825/2024 reforçou o modelo, incluindo o inciso V no art. 54 para deixar claro que constrições patrimoniais precisam ser averbadas para produzir efeito contra terceiros.
O recado do legislador foi claro: o ônus da publicidade é do credor. Se o titular de um crédito público ou privado quer preservar a garantia patrimonial contra futuras alienações, tem o dever de levar essa informação à matrícula. Não o fazendo, arca com o risco da própria inércia. A troca é razoável: o comprador não tem como vasculhar o país inteiro atrás de dívidas ocultas; o credor, sim, tem meios e um sistema pensado justamente para publicizar o seu crédito.
A Fazenda Pública é, por larga margem, o mais privilegiado dos credores no ordenamento jurídico brasileiro. Justamente por essa posição privilegiada, espera-se da Administração Tributária maior diligência na utilização dos mecanismos legais destinados a conferir publicidade aos seus créditos. Afinal, dispõe de um amplo arsenal de instrumentos para preservar a garantia patrimonial antes de qualquer alienação, como o arrolamento de bens, com averbação direta nos registros públicos independentemente de autorização judicial, a averbação pré-executória da Certidão de Dívida Ativa (CDA), a indisponibilidade prevista no art. 185-A do CTN e a inclusão dos corresponsáveis na própria CDA. No caso concreto, o vendedor operava como empresário individual (onde os patrimônios se comunicam no direito material, mas não no registro imobiliário). Bastava ao Fisco ter indicado o CPF na CDA desde o início para conferir transparência ao débito.
Diante desse arsenal de medidas para dar publicidade à dívida e constranger o contribuinte, sustentar que a proteção do crédito público dependa de investigação heroica do adquirente é inverter a lógica de todo o sistema.
Ao validar a penhora, o STJ contraria sua própria jurisprudência histórica (Súmula 375 e Tema 243) e cria uma inversão perversa de incentivos: premia a inércia do credor moroso e pune o adquirente diligente. Exigir que o comprador rastreie todos os CNPJs ocultos vinculados ao vendedor é impor uma prova impossível, sufocando o mercado imobiliário.
Convém, porém, dimensionar o precedente. O acórdão no REsp 2.173.311 foi julgado em recurso comum, sem rito de repetitivos ou súmula. Não possui efeito vinculante (art. 927 do CPC). Trata-se de uma posição isolada que contrasta, inclusive, com decisões recentes do próprio tribunal que exigem a prévia intimação do terceiro adquirente em respeito ao contraditório.
Enquanto não houver uniformização qualificada, cabe à advocacia sustentar a leitura sistemática do ordenamento. O adquirente que consulta o registro e paga o justo preço não pode ser o elo mais frágil da corrente. Se for, a segurança jurídica será apenas uma promessa vazia. Afinal, a verdadeira segurança jurídica não protege apenas o crédito público; protege, sobretudo, a confiança legítima de quem observa a lei, consulta os registros oficiais e celebra negócios com base nas informações que o próprio Estado disponibiliza. Se nem isso for suficiente para assegurar a estabilidade da propriedade legitimamente adquirida, a publicidade registral deixará de ser um instrumento de confiança para se reduzir a uma mera formalidade destituída de utilidade prática.
Por Roberta de Almeida Maia Broder, sócia do Nogueira Reis Advogados, Mestre em Direito Tributário pela FGV.
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